雖然每時(shí)每刻都有新的樓盤推出，但是在我們的房產(chǎn)交易市場上，二手房乃至多手房所占據(jù)的份額依舊無法忽視。因此對(duì)于有意向購置或者出售二手房產(chǎn)品的朋友而言，我們需要提前掌握的知識(shí)就包括了契稅的計(jì)算方法、適用條件以及其他的注意事項(xiàng)，由此可以確定最適合自己的方案，避免因?yàn)槿狈I(yè)知識(shí)導(dǎo)致的損失或者是額外的麻煩。

一、二手房營業(yè)稅計(jì)算方法

二手房交易稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅。城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加隨同營業(yè)稅一并征免。其中，賣方需要繳納的稅費(fèi)包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅。買方需要繳納的稅費(fèi)是契稅和印花稅。

1、營業(yè)稅

根據(jù)規(guī)定，營業(yè)稅的稅率為5.6%。轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足2年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過2年的非普通住宅，或者轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過2年的普通住宅免征營業(yè)稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否過2年都需要全額征收營業(yè)稅。

2、個(gè)人所得稅

根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，稅率為交易總額的1%或兩次交易差額的20% 。如果同時(shí)滿足家庭唯一住宅、購買時(shí)間超過5年，則可以免交個(gè)人所得稅，任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。

3、土地增值稅

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，采用30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。扣除項(xiàng)目包括房地產(chǎn)原價(jià)和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。個(gè)人將購買的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅再轉(zhuǎn)讓的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年的(含五年)免征土地增值稅;居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。

4、城建稅、教育費(fèi)附加、地方稅附加

城建稅是營業(yè)稅的7%;教育費(fèi)附加是營業(yè)稅的3%。

5、印花稅

所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征稅項(xiàng)目，按合同所載金額萬分之五計(jì)稅貼花。房地產(chǎn)證按件貼花5元。

6、契稅

按規(guī)定契稅應(yīng)由買方繳納。契稅應(yīng)納稅額根據(jù)房屋成交價(jià)格和稅率計(jì)算征收。稅率具體規(guī)定為：個(gè)人購買非普通住房的，按4%稅率征收。個(gè)人首次購買自用普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的，面積大于90平方米、小于140平方米按3%稅率減半征收;大于140平方米的，按3%征收;個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，按1%稅率征收。名下已有住房，再次購買按照3%征收。

7、除了上面介紹的幾大稅種，在二手房交易中還會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用，比如評(píng)估費(fèi)(最高為千分之五，買方負(fù)擔(dān))、登記費(fèi)(工本費(fèi)80元共有權(quán)證10元，買方負(fù)擔(dān))以及中介費(fèi)(買賣雙方共同負(fù)擔(dān))等。

購買二手房時(shí)可參照以上規(guī)定，核算應(yīng)繳納的稅費(fèi)。

上文關(guān)于二手房營業(yè)稅的內(nèi)容中，不僅僅涉及到了契稅的種類，而且還為大家給出了專業(yè)詳細(xì)的計(jì)算方法、注意事項(xiàng)。由此便不難能夠得知，對(duì)于不同類別的二手房，契稅的種類以及計(jì)算都會(huì)有區(qū)別，并且這和時(shí)間、地域也有聯(lián)系。所以作為采購者或者是出售者，需要參考的是自己的實(shí)際情況，比如地區(qū)政策等等，以及應(yīng)該繳納的稅款，然后才可以下結(jié)論。